潘石屹跑了，留下一屁股债不还了！ 关注 DATE: 2023-12-04 14:17:55
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SOHO中国还不起钱 ，留下竟然还正大光明发公告，债不注还不是还关因而老板的资产都转移出去了 。
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本文经授权转载自“樱桃大房子”
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作者：樱桃团队
01
历史辉煌并不能掩盖现实困境 。债不注
上周五 ，还关地产大佬潘石屹的公司SOHO中国发布了暴雷预警 ，说公司收到北京税务局的通知 ，要求他们北京望京写字楼赶紧还欠下的20亿税钱和滞纳金 ，但他账上仅仅有6个多亿 ，还不起。
除了这20个亿，另外还有一笔42亿的银行贷款也还不上了。
民企暴雷已经不是什么新闻了 ，但这次SOHO中国让我惊讶的 ，就是它暴雷可一点都不遮掩 ，光明正大的先发个公告预告一下 。
能够这么义正言辞 ，也是很少可见 ，公司为什么这么坦白 ，主要就是潘石屹人跑了 ，资产也在美国了 。就算他国内公司死了 ，对他也没什么影响 ，他一家人照样在美国吃香的喝辣的 。
SOHO中国是干商业地产的 ，2007年赴港上市，上市3年后，营收升至182亿 。潘石屹也因此被称为中国最会赚钱的那个人 。
但从2010年开头，SOHO中国开头“转售为租” ，并且放弃住宅和二三线市场 ，坚持做商业地产 ，坚持做一线城市 。
这一决定后 ，SOHO中国营收急转直下，到2022年 ，SOHO中国的营收仅仅有17.75亿 ，相当于高峰时的十分之一 。
这期间 ，老潘夫妇在干嘛呢 ？
资产腾挪 ，把国内的资产卖出去 ，去买美国的资产 。
潘石屹在美国的资产最多的就是配置在地产方面 ，多年来他们夫妻陆续在美国买了大量的物业 ，包括商场 、写字楼 、豪宅等等 ，买的都是纽约曼哈顿核心地段的写字楼，现在老潘手里美国资产已经达到300多亿。光是租金每年就有不少收入 。
2014年后 ，潘石屹开头抛售国内物业 ，6年的时间大概套现370多亿 。
2020年 ，潘石屹准备把北京上海的物业打包卖给黑石集团 ，但后来市场监管局阻拦下来就没有卖成功。
这两年也还在卖，今年老潘试图以“七折”的价钱把SOHO中国在北京上海仅剩的九个项目卖掉 ，但还没听说谁要接手 。
这些写字楼现在其实都已经被抵押了 ，而SOHO中国现在总负债是315亿 ，就算把他这些高端写字楼全卖了 ，也仅仅能卖两百多亿 ，也还不完这些债，去年潘石屹夫妇就已经辞职走了 ，SOHO中国实际上已经成了一个空壳。
钱都成功出去了，老潘有什么好着急的呢 ，哪怕SOHO中国资金链断裂 ，也影响不到他的美国资产 。
这次公开宣告国内债务还不起 ，等于是他摊牌了 。
02
SOHO中国在国内的剩余资产基本仅仅剩北京和上海的写字楼，暴雷了反正对我们个人倒是没啥影响 ，不存在烂尾楼的问题 ，但通过这次暴雷 ，有一个现象值得我们去关注 。
就是他的写字楼都是高端写字楼 ，但这两年出租率和租金收入都在大幅下滑 。
2022年 ，SOHO中国的租金收入17.45亿元，物业平均出租率76% ，卖房收入0.3亿元；
2021年 ，租金收入17.42亿元 ，物业平均出租率85% ，卖房收入没写 ，实际就是0元；
今年上半年也没啥好转 ，租金收入8.19亿 ，物业平均出租率79% ，租金也还在下降。
连续几年的不好卖 ，租也不理想 ，结局 ，好像就仅仅能是烂在手里 。
但这背后 ，传递的信号可能更危险 。
大家想想 ，北京 、上海这些顶级写字楼的租户都是些什么人呢 ？为什么这些顶级写字楼的出租率会连年下降 ？
对写字楼有需求的是企业 ，写字楼出租率下降 ，实质就是企业的需求减少了 。当然供应也是缘故之一 ，不过核心地段的顶级写字楼早就建起来了，这个缘故占比很小 。
2021年高力国际统计过一个数据 ，北京商办市场里 ，全年5000平以上的成交以互联网科技类企业为主 。
这个数据 ，你可以理解为过去北京写字楼市场出手最阔绰，对办公楼需求最大的金主是互联网企业 。
但这两年 ，字节跳动集体撤离中关村 ，整合退租超10万平米 ，爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平……
因此到了2022年 ，北京中关村写字楼空置率达到11.1% ，是近15年之最；望京酒仙桥空置率同比上涨超20% ，达到28.7%。
别以为仅仅有北京这样，上海、深圳、广州的情况也非常类似 。
仅仅不过上海 、深圳 、广州对应的写字楼大客户不一致 ，但各细分类别的行业对写字楼的需求也都降了 。
例如深圳 ，深圳甲级写字楼需求比较大的是金融和专业服务类企业，证券 、保险 、律所这些还是占主流 ，但TMT行业（科技 、通信 、媒体）对写字楼的需求这几年明显降了很多 。 。
甲级写字楼市场如此，其他写字楼现状估计更差 ，这是写字楼市场的困境 ，但更是经济下行带来的企业困境 。
现在企业的融资环境倒是宽松 ，但不是借到钱就能增产扩能的，经济好不起来 ，销路问题没解决，问题就还是在 。
照此趋向 ，写字楼市场还是难 ，而且会越来越难 。
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▶本文转载自公众号“樱桃大房子”（ID：ytdfz8） ，原标题为《潘石屹跑了 ！留下一屁股债不还了 ！》，原文发布于2023年8月22日。无冕财经已获得转载授权 ，并稍作编辑 。
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